Halka Arz İncelemesi
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Halka Arzı
Taslak izahname verilerine göre hazırlanmış özet halka arz sayfası
Taslakta Henüz Açıklanmayan Bilgiler
Halka arz tarihi, fiyat aralığı, tahsisat oranları ve fiyat istikrarı süresi netleşmediği için bu alanlar ana içerikte öne çıkarılmamalıdır. 2025/6 finansal verileri altı aylık dönemi kapsadığı için tam yıl verileriyle doğrudan kıyaslanmamalıdır.
Şirket Hakkında
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi, İstinyePark İstanbul’un marka değerini geleceğe taşımak amacıyla Orjin Grup çatısı altında faaliyete geçen bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır. Resmi unvanı İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi olarak paylaşılmıştır. Merkez adresi Maslak Mahallesi, Eski Büyükdere Caddesi, Orjin Maslak İş Merkezi Sitesi No:27 İç Kapı No:77, 34485 Sarıyer / İstanbul’dur. Sermaye tutarı 510.000.000 TL’dir. Ticaret sicil numarası İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü 478461-5, tescil tarihi 07.09.2023, vergi dairesi ve numarası Maslak Vergi Dairesi / 6470763059, MERSİS numarası 0647076305900001 olarak belirtilmiştir. Bağımsız denetçi PWC Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş.’dir. Yönetim Kurulu Başkanı Zafer Yıldırım, Yönetim Kurulu Başkan Vekili Zafer Kurşun olarak paylaşılmıştır. Şirket portföyündeki ana varlık, 2007 yılında açılan ve Orjin Grup mülkiyetine geçen İstinyePark İstanbul Alışveriş Merkezi’dir. SPK’nın şirketin GYO dönüşüm başvurusunu 20 Haziran 2025 tarihinde onayladığı belirtilmektedir. AVM ve GYO odaklı şirketlerde performans; portföy değeri, kira gelirleri, ziyaretçi trafiği, doluluk oranı, marka değeri, borçluluk, finansman maliyeti ve yenileme yatırımlarıyla yakından ilişkilidir.
Ortaklık ve Yönetim Yapısı
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. pay sahipleri, yönetimi ve grup bağlantıları
Yönetim Kurulu Başkanı Zafer Yıldırım, Yönetim Kurulu Başkan Vekili Zafer Kurşun olarak paylaşılmıştır.
Halka Arzda Pay Satması Planlanan Ortaklar
- Ortak Satışı: 19.762.500 Lot (Zafer Kurşun)
- Ortak Satışı: 19.762.500 Lot (Zafer Yıldırım)
Bu liste, halka arzda pay satması planlanan mevcut ortakları gösterir; tek başına şirketin kontrol sahibini veya halka arz sonrasındaki kesin ortaklık oranlarını göstermez.
Öne Çıkan Noktalar
Planlanan halka açıklık oranı orta seviyede değerlendirilebilir.
Payların Yıldız Pazar'da işlem görmesi planlanmaktadır.
Fon kullanımının büyük bölümü finansal borç ödemesine ayrılmıştır.
Talep sürecinde T1-T2 bakiye kullanımına uygun olmadığı belirtilmektedir.
Halka Arz Şekli
Taslak İzahnameFon Kullanım Yeri
Fon Kullanımına İlişkin Değerlendirme
Fon kullanım tablosuna bakıldığında, İstinyepark İstanbul GYO halka arzında planın neredeyse tamamı finansal borç ödemesine ayrılmıştır. Bu yapı, şirketin halka arzdan elde edeceği kaynağı ağırlıklı olarak bilanço borçluluğunu azaltmak ve finansman gideri baskısını hafifletmek amacıyla kullanacağını göstermektedir. AVM yenileme yatırımlarına ayrılan sınırlı pay ise İstinyePark İstanbul’un marka değeri, ziyaretçi deneyimi, kiracı karması ve uzun vadeli kira gelirleri açısından takip edilmelidir. Bu halka arz yeni pay ihracıyla sınırlı değil; Zafer Kurşun ve Zafer Yıldırım’a ait ortak satışları da bulunduğundan, yatırımcıların şirket bünyesine aktarılacak kaynak ile ortaklara ödenecek bedeli ayrı kalemler olarak takip etmesi yerinde olur.
Finansal Görünüm
2025/6 - 2024 - 2023| Kalem | 2025/6 | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Hasılat | 3,0 Milyar TL | 5,0 Milyar TL | 974,4 Milyon TL |
| Brüt Kâr | 2,7 Milyar TL | 4,4 Milyar TL | 886,9 Milyon TL |
Finansal Değerlendirme
Finansal görünümde 2024 yılında hasılat ve brüt kârın 2023’e göre güçlü arttığı dikkat çekiyor. Altı aylık dönemi gösteren 2025/6 verilerinin 2024 tam yıl verileriyle birebir kıyaslanması doğru bir okuma olmaz. GYO ve AVM odaklı şirketlerde finansal performans; kira gelirleri, doluluk oranı, ziyaretçi trafiği, kiracı karması, AVM’nin marka değeri, finansman giderleri, borçluluk yapısı ve gayrimenkul değerleme sonuçlarıyla doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle İstinyepark İstanbul GYO değerlendirilirken yalnızca hasılat ve brüt kâr rakamlarına bakmak yeterli olmaz; net kâr, faaliyet kârı, FAVÖK, nakit akışı, portföy değeri, kira gelirlerinin sürdürülebilirliği ve finansal borçların azaltılmasının etkisi birlikte incelenmelidir.
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Halka Arzında Değerlendirilmesi Gereken Riskler
Aşağıdaki başlıklar, halka arzın kamuya açık yapısından (arz şekli, halka açıklık oranı, taahhütler, finansal görünüm ve faaliyet sektörü) türetilen genel risk değerlendirmeleridir. Bağlayıcı ve tam risk faktörleri şirketin resmî izahnamesinde yer alır.
Halka arzda sermaye artırımının yanı sıra ortak satışı da bulunduğundan (yaklaşık %25 ortak satışı), şirket kasasına girecek tutar ile ortaklara ödenecek kısmın ayrı değerlendirilmesi gerekir.
Fiyat istikrarına ilişkin bilgi henüz netleşmemiştir; bu koruma mekanizmasının uygulanıp uygulanmayacağı ve süresi onaylı izahname ile kesinleşecektir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarında faiz oranlarındaki yükseliş, gayrimenkul değerleme varsayımları, proje teslim takvimi ve satış hızı başlıca risk unsurlarıdır; portföy değeri piyasa koşullarına göre değişebilir.
Süreç taslak izahname aşamasında olduğundan halka arz tarihi ve fiyat aralığı netleşmemiştir. Nihai koşullar SPK onayının ardından yayımlanacak izahname ile belirlenecektir.
Borsa yatırımlarının doğası gereği sermaye kaybı riski vardır. Arz sonrası fiyat, arz fiyatının altına inebilir; yatırım kararı risk ve getiri tercihlerine göre verilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. halka arzında dağıtım yöntemi nedir?
Taslak izahnameye göre dağıtım yöntemi: Bireysele eşit dağıtım.
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. halka arzında kaç lot satışa sunulacak?
Halka arzda satışa sunulması planlanan pay miktarı: 156.825.000 Lot.
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. halka arzının aracı kurumu hangisi?
Aracı kurum: Garanti Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş. / İş Yatırım Menkul Değerler A.Ş. / Ziraat Yatırım Menkul Değerler A.Ş..
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. payları hangi pazarda işlem görecek?
Payların Yıldız Pazar'da işlem görmesi planlanmaktadır.
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. halka açıklık oranı nedir?
Planlanan halka açıklık oranı: %25.
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. halka arzında dikkat edilmesi gereken riskler neler?
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. halka arzında öne çıkan risk başlıkları arasında arz yapısı riski, fiyat istikrarı belirsizliği, sektörel riskler yer alır. Ayrıntılı değerlendirme sayfadaki risk bölümünde; bağlayıcı risk faktörleri ise resmî izahnamede yer alır.
İstinyepark İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. kime ait ve kim tarafından yönetiliyor?
Yönetim Kurulu Başkanı Zafer Yıldırım, Yönetim Kurulu Başkan Vekili Zafer Kurşun olarak paylaşılmıştır.
Bu sayfadaki bilgiler taslak izahname/halka arz sürecine dair genel bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir. Kesin bilgiler onaylı izahname ile açıklanır.